个人还是公司购买出租房呢……

我爱我家
#1

RT，很纠结到底个人还是公司名义购买出租房呢！纠结了好一番在8月份的时候买了家附近的一个massionate到手几天后租出去了，还算顺利！

然后找broker把自己房子重贷款资金想在家附近再买两个，原先房产只有自己名字现在加了男友他失去了first time buy的benefit，哭:sob:……也不知道自己的脑子:brain:适不适合再往下继续，总觉得所有动作都是错的，哎。但是又很想硬着头皮继续下一步…

我们已经有一个装潢公司（本来我是director但是换掉了，可以再换回来），现在纠结是否用公司买。我们肯定想再多买一些房子以后全职做出租管理，但是用个人名义买都已经一头雾水……用公司买感觉更晕了，脑袋里好多好多问号不知道怎么操作。希望有经验前辈们给点意见

1，是否可以在原公司基础上加一个买房出租SIC或者子公司还是要另设一个SPV独立公司来专门做这个
2，公司同时购买两套有印花税减免这个怎么理解呢？是说同时购买并完成两套都不需要缴额外印花税吗？
3，公司贷款要满足什么条件呢？然后如果买破房子装修后再remortgage是否和个人类似操作流程？问过一个broker说也有人前面几套用个人买等后面第四套第五套之后再用公司买，这样可以更省税吗？
4，公司持有房产后是否买卖就更麻烦了，我看了网上的分析总体来说基本都是建议如果有计划买更多房子做出租，开公司还是比较理想的，但是具体要怎么开始呢？还有在哪里可以找到更专业一点的房产会计，大概收费是多少呢？
5，想要做HMO要怎么入门呢？谢谢:pray:

问题有点多，谢谢大家了:pray::pray:

#2

[quote=“小黑猫, post:1, topic:6329860”]
1，是否可以在原公司基础上加一个买房出租SIC或者子公司还是要另设一个SPV独立公司来专门做这个

SPV可以是独立的，也可以是子公司，但是必须要是SPV才可以贷款。

2，公司同时购买两套有印花税减免这个怎么理解呢？是说同时购买并完成两套都不需要缴额外印花税吗？

无论是公司还是个人，同时购买多套都有可能省一部分印花税。例如买两套房，一套900K，另一套100K，同时买印花税的计算是按照2套均价500算再乘以二，而不按每套本身的价格分开算，所以这种情况在前段时间的stamp duty holiday的时候就是不用交standard印花税。

3，公司贷款要满足什么条件呢？然后如果买破房子装修后再remortgage是否和个人类似操作流程？问过一个broker说也有人前面几套用个人买等后面第四套第五套之后再用公司买，这样可以更省税吗？

SPV公司贷款其实本质上还是个人BTL贷款，不过就是套一个公司的壳罢了，仍需要个人资产担保。公司买的好处主要就是可以tax planning，公司就好比一个资金蓄水池，可以按照你的想法操作。

例如你个税已经是45%了，个人持有出租房的话几乎1/3的租金都每年交个税了，存不下什么钱的。如果你不需要靠租金收入生活，那租金在公司里面留着的话就只需要交19%公司税，然后不断积累再投资，等退休了的时候就会积累一大笔资产，然后慢慢按低税率取出来。

4，公司持有房产后是否买卖就更麻烦了，我看了网上的分析总体来说基本都是建议如果有计划买更多房子做出租，开公司还是比较理想的，但是具体要怎么开始呢？还有在哪里可以找到更专业一点的房产会计，大概收费是多少呢？

公司买卖为什么会更麻烦？你自己开公司的不知道公司其实也就那点事儿吗？自己要多做功课，花点钱咨询专业人士，不可能什么信息都从论坛上问到的。

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#3

太长了没看完，我就说一个。之前我们问过有经验的朋友，BTL公司如果放在flip的公司下做spv的话，可能贷款会有困难，因为银行会觉得你公司整体风险比较大。

#4

所以不是加分，是减分吗:joy_cat::joy_cat:

#5

谢谢亲这么详细解答，隐隐感觉成龙大哥没有离开我们好感动。嗯嗯我也在看慢慢学习，但是脑子:brain:跟不上…所以也可以个人先购买几套收入到50K后面的再用公司买对吧？

#6

我目前那几套BUY TO LET暂时都是个人，想过换成公司。不过，如果是公司持有，以后怎么把公司的房产转到自己或孩子的名下而合法避税？我想无论如何都要交一大笔税金吧？再加上运营公司几十年那些杂七杂八的成本，还不如个人持有省事。

#7

你主要的问题还是在会计上，找个贴心的会计，就解题了。
公司什么不是要点，一个房一个公司都行。公司贷款也没什么，新公司照样贷出来，利贵点。
hmo有房子带着，也有自己申请的，可以买的时候，就申请，跟卖家说明，申请不下来就撤，也可以。
这些都是熟练的过程，没人带，就自己摸索。case by case，不过不熟不做，慢慢来。

#8

租金收入也是收入，随便买一两套收入就被拱到40%税率了。

#9

转让公司股份啊，孩子干吗非要住在公司持有的房子里面？

#10

HMO最好放公司名下，责任有限。HMO没有5个房间以上没搞头。

#11

你的问题太多，我说一下我目前遇到的问题，希望对你有启发。
首先，SPV借贷款选择最多，利息也相对低。一旦你的公司已经在做包租服务，很多lender是不贷给这样的公司的。
其次，stamp duty你是没得跑，公司买房，除非是5套以上达到一定数额有减免。
最后，公司买房做的是长期持有，为以后孩子做打算，直接换director，也算给孩子的长期投资。

#12

你说的很对，我们最近就是被会计折腾的不行，会计人很好，但是思想守旧，无法变通，买卖房产还是要找个好会计。补充一点，一个房子一个公司的操作，在今后再买新的还是影响，lender考虑的最好还是一个公司，build up你的portfolio,后面好贷。

#13

什么是包租服务？

#14

就是别人的房子给我们来打理出租，香港人都这么叫。

#15

哦，这也算是trading company了吧？SPV只对所持有房产进行出租投资，没别的经营风险所以lender才肯贷款，就这样还得personal guarantee，简直稳赚不赔啊。

#16

老有错别字，不好意思。目前就是遇到这个问题，下一步还要想法把management剥离出来，会计又很难搞，所以大家都要提前规划一下。

#17

所以不知道lender怎么想的，以我的想法，这样贷款会更容易，结果很多lender只做SPV。

#18

做房产需要3个重要人物：好律师、好会计、好broker。
一个公司最好只有一个主营业务，这样责任划分明确，账务也清晰。

#19

很多人对公司BTL贷款还是理解不全。并不是必须要一个SPV才可以贷款，很多客户做进出口生意的，食品生意的，普通trading 公司都是可以贷款买BTL赚租金的，和SPV贷款一样的申请，只要财务上没问题就OK。只不过SPV比较结构清晰，业务明确一些，这个就属于会计税务范畴了。

#20

普通trading公司买住宅要付15%印花税吧？房价超出一定金额还要多交一个持有税，何必呢？SPV做子公司不是更好？