如题，请大家帮忙看看。房龄23年，房子的车库是internal garage，卖家通过remove two walls of the garage 将其部分面积与lounge 相连，剩余车库作仓库使用。改建部位加工字钢梁和一个立柱支撑。没有任何手续文件planning permission, building regulations approval, completion certificate.
- 据卖家讲是10年前的改建，若属实（如何判定也是个问题）， 那么4 years rule，缺少planning permission 应该现在没有风险了。
- 卖家同意买indemnity insurance, 因此未来针对council 的强制拆除或重建直至符合building regulations的要求，相关 cost 也算是有cover 了。对于未来贷款买家的贷款风险应该也解决了。
- 最不确定的问题: 关于工程质量和安全问题，我们如何鉴定，晚上能睡个安心觉？不想建议卖家联系council 去做回溯鉴定，因为会使indemnity insurance失效。那是否可以请private 的structural engineer 来做一个类似的工程鉴定？貌似需要invasive的要钻眼打开墙体之类的，暂且不说卖家是否同意做，这种第三方机构来鉴定的意义有多大？
- 缺少手续，会影响以后我们自己的改建吗，比如把厨房从first floor 改到这一层。还是council 会完全按照new case处理呢？
5.缺少来自council 的所有改建手续， 会在多大程度上影响购买building insurance 及理赔？如果有structural engineer 的鉴定报告呢？
6.是否有其他我们没有考虑到的风险？
现在只后悔没在出offer前就调查到没有任何改建手续。房子丢了有点可惜，所以想听听大家看法，如果有经历过类似情况，能分享一下经验，非常感谢。