预算700k，我在东伦敦SE18 的woolwich看中一套新建的房子，楼盘的名字可能大家听说过，Royal Arsenal Riverside,这个是Berkeley集团的旧区改造项目，Elizabeth line车站就在门口，从公寓楼走到车站大概5分钟，如果走去DLR车站大概7分钟。
第一眼看到很喜欢这个房子，交了定金，可是回来想想又觉得欠考虑了。这几天一直在自己跟自己打架，一会儿想买，一会儿又不想买了。我把优缺点列一列，大家也帮我参考参考：
单论居住的话，这个房子还是不错的。17楼，两房两卫，和开发商讲价最后同意68万卖给我。下楼就是沿泰晤士河跑步道。小区本身设有游泳池健身房，离小区不远有一个waterfront leisure centre，看起来小区的人气还不错。
购物的话，走5分钟可到M&S（就在地铁出口处），再过去走几分钟到高街，有Sainsbury，Lidl， 还有Tesco Extra；同时高街在进行改造，两三年后购物环境可能更好；
优点总结起来就是：
- 是新房子
- 社区环境不错，临泰晤士河
- 交通非常便利，连接canary wharf, liverpool street, bond street 等主要办公区域；
- 购物十分方便
如果是自住的，那我毫不犹豫就买了；但是，我是打算买来出租，那要考虑的因素就多得多，所以下面是缺点大集合：
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房子总价不便宜，眼下租金回报率低。68万房价加stamp duty，总支出保守估计71万。Zoopla/Rightmove上查到同社区类似两房租金价格是2500-3000，河景第一排正对泰晤士河的房子租金才到3000，不是正对河面的只有2500左右，而我要买的房子本身就不是临河的，它的前面有一栋房子，也是21层的，所以我的房子只能看到部分河景。这肯定会影响租金。
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. Berkeley集团对这个地块分期开发的，早期的房子有大概8-10年房龄了，那个时候Elizabeth line还没有开通，因此买入价格相当便宜。目前有不少出租房源在这些老房子里，房东开价不高，相比当初买入价来说，2000出头就已经稳赚了。
因为有这些房源存在，后面新建成的高层房源的租金也高不到哪里去。虽说新房有溢价，但是也就新一回，两年出租下来，房子状态就不怎么样了。再说，边上还有两个21层高楼在建，据说楼花买的很好，2025年底交房，到时候又有更多新房入市。新人总比旧人美，房子也一样。到时候我这个次新房夹在中间，既没有全新房靓丽，又不可能像早期房东那样只收2000块租金就很满意。
- 最最重要的是，当房东的支出太多了。我肯定会交给中介full management，图个省时省心，但这意味着10%-20%的租金收入要交给他；然后，一年3000多的service charge； 还有税！税！税！就算我成立SPV公司来买房租房，最少也要交19%！这么算下来，一年的租售比不到3%。
如果从租售比的角度看，这个房子不值得买。
可是，下面说到我反复纠结的点了。
从长远来看，woolwich这个地方有升值潜力，因为Elizabeth line的确使得woolwich去市中心非常方便，去三大办公区域，以及去帕丁顿火车站和希思罗机场都很方便，这里将来应该能够成为很多初入职场年轻白领的通勤区（有娃的不太适合，因为周边没有好学校）。Elizabeth line应该是目前伦敦地铁里乘坐体验最好的，全空调（夏天是地铁族福音），车厢宽，行进时比较平稳安静，不像DLR车厢左右摇晃，不像Jubliee那样行进时发出刺耳噪音，一年到头也不怎么参与罢工。
可能再过10年，Woolwich会成为又一个Camden或Poplar，目前这两个区域的平均房价比woolwich高20%-30%; 新闻里总是听到房屋短缺的问题，从供求关系看，房子至少不会大跌。而且，现在Bank of England降息在望, 房产买卖能够活跃起来。
然而，事情也有可能往反面走，未来这一带Flat越造越多，后面等我想出手转卖时可能很困难。
若考虑升值潜力，我买；若考虑出租回报率低，以及未来转手不易，我又不想买了。
最近一周来回纠结，上一秒还想买，下一秒又不想了。主要是目前也没有什么好的低风险投资品种，股票基金波动太大，所以只放了几千镑。
想听听大家怎么看在伦敦买Flat 做房东的意见，你们认为有没有比woolwich更好更值得投资的区域？对了，freehold house我暂时不考虑，因为自己从来没有住过这样的房子，不了解其中优缺点，可能踩了坑都不知道。所以不懂的产品不碰了。
先谢过大家！
